Was ist eine Schrottimmobilie?

Eine „Schrottimmobilie“  ist keine Immobilie, die sich in bautechnischer Hinsicht in einem „schrottreifen“ Zustand befindet, sondern eine Immobilie, die zu einem Preis erworben wurde, der so weit über dem tatsächlichen Wert liegt, dass das Investitionsziel (z.B. Rentabilität, Altervorsorge) nicht oder nur mit einem unwirtschaftlichen Aufwand erreicht werden kann. Natürlich kann eine der Ursachen für die Wertabweichung sein, dass das Gebäude bauliche Mängel hat. „Schrott“ ist aber in den Fällen, um die es hier geht, nicht die Immobilie selbst, sondern die Investitionen.

Da ein Käufer üblicherweise den Kaufgegenstand lieber unter dem Marktwert als über dem Marktwert erwerben will, schon gar nicht jedoch zu einem Vielfachen des Marktwertes, ist er in solchen Fällen meist Opfer eines Betrugs geworden. Ob dabei jeweils die Voraussetzungen des Betrugstatbestandes des Strafgesetzbuches erfüllt sind, ist eine andere Frage. Jedenfalls aber wird der Käufer vom Verkäufer und/oder seinen Gehilfen in die Fehlvorstellung versetzt oder in dieser bestärkt, dass die Immobilie auch in etwa den Wert hat, der dem Kaufpreis entspricht.

Getäuscht wird meist ebenso die Bank des Käufers. Zwar bleibt es Banken unbelassen, auch über den Wert ihrer Kreditsicherheit hinaus Darlehen auszureichen, insbesondere, wenn sie den ungesicherten Teil auf die persönliche Kreditwürdigkeit (Bonität) des Käufers stützen. Jedoch wollen Kreditgeber üblicherweise derart hohe ungesicherte Kreditteile („Blankoanteile“) nicht finanzieren, wie sie beim Schrottimmobilienbetrug entstehen. Hier liegt der Kaufpreis meist um das Dreifache oder mehr über dem Wert. Es werden in Wahrheit mehr Innenprovisionen für die verschiedenen Vertriebsebenen und Erwerbsnebenkosten finanziert als die Gegenleistung für die Eigentumsverschaffung. Daher sprechen die Strafverfolgungsbehörden in solchen Fällen auch von Überfinanzierungsbetrug.

Ausgeklammert in dieser Darstellung sind wegen ihrer geringen praktischen Relevanz Fälle, in denen der Erwerb im Wege eines sog. Haustürgeschäfts durchgeführt oder angebahnt wurde. Hier kann bzw. konnte der Erwerber unter bestimmten Voraussetzungen nach den Bestimmungen des Haustürwiderrufsgesetzes a.F. die Rückabwicklung betreiben. Ebenso wenig berücksichtigt werden hier Fälle, in denen die Immobilie durch Ausnutzung einer Treuhändervollmacht erworben wurde, welche der BGH wegen Verstoßes gegen des Rechtsberatungsgesetzes als nichtig erachtet hat. Auch die Möglichkeit der Rückabwicklung von Kaufverträgen und der Inanspruchnahme der finanzierenden Bank im Wege des sog. Einwendungsdurchgriffs bei  Verbundgeschäften nach den Vorschriften des ehem. Verbraucherkreditgesetzes (§ 9 VerbrKrG,  jetzt des § 358 BGB) werden nicht berücksichtigt, da der BGH diese Vorschriften bei Realkrediten für nicht anwendbar hält.

Zwar hat der Bundesgesetzgeber mit dem „Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren“ vom 17. Mai 2013 den Versuch unternommen, den Verbraucher vor solchen Betrugsfällen besser zu schützen. Nunmehr muss der Notar einem Verbraucher den Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin aushändigen. Ein effektiver Schutz wird hierdurch jedoch nicht erreicht werden, da der Kern des Schrottimmobilienbetrugs, nämlich die Täuschung über den tatsächlichen Wert der Immobilie, aus dem Kaufvertrag gar nicht hervorgeht. Selbst wenn der Verbraucher den Kaufvertragsentwurf einem Anwalt zur Prüfung übergeben würde, könnte auch dieser den Wertbetrug allein anhand des Vertragstextes nicht erkennen.