Schrottimmobilien erkennen

Dem Laien, also dem Durchschnittbürger, der nur ein- bis zweimal in seinem Leben eine Immobilie erwirbt und finanziert, ist es kaum möglich zu erkennen, dass er Opfer eines Betruges wird.

Es gibt eine Fülle von Indizien, die zwar jede für sich genommen „unverdächtig“ sind, die aber dann, wenn mehrere davon auftreten, jedenfalls Grund zur Vorsicht bieten.

Verhinderte Besichtigung

Dem Erwerber wird es mit den unterschiedlichsten Begründungen verwehrt, die Immobilie vorher (von innen) zu besichtigen.

Räumliche Entfernung

Immobilie, Verkäufer, Vermittler, Notar und Erwerber sind räumlich voneinander entfernt.

Aufspaltung der Beurkundung

Der Verkauf wird in zwei getrennte Beurkundungsvorgänge aufgespalten, nämlich in Angebot und Annahme. Der gesetzliche Normalfall ist der, dass Käufer und Verkäufer gleichzeitig beim Notar anwesend sind, dieser den Kaufvertrag beiden vorliest, beide Fragen stellen können und dann unterschreiben. Bei Schrottimmobilienfällen beurkundet häufig zunächst der Erwerber das Kaufangebot und setzt dem Verkäufer eine Frist, innerhalb derer er das Angebot annehmen kann.  Dadurch wird ein persönlicher Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer vermieden und damit natürlich die Möglichkeit für den Käufer, Fragen zu der Immobilie zu stellen.

Schnelles Durchhandeln

Zwischen Ankauf der Immobilie durch den Verkäufer und dem Weiterverkauf an den Erwerber liegt nur ein kurzer Zeitraum. Besonders hellhörig sollte der Erwerber werden, wenn sein Verkäufer noch nicht einmal im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, sondern die Immobilie „aus der Auflassung“ verkauft, er also die Rechte aus einer Auflassung an den Erwerber abtritt. Dies ist meist ein Zeichen dafür, dass der Verkäufer selbst die Immobilie erst kurz vorher erworben hat. Hier können aus dem Ankaufspreis Rückschlüsse auf den tatsächlichen Wert gezogen werden.

Notaranderkonto

Es wird vereinbart, dass die Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto erfolgen soll. Die Notare sind angehalten, Kaufpreiszahlungen nur in begründeten Fällen über ein Anderkonto abzuwickeln. Bei normalen Grundstücksgeschäften ist ein Anderkonto nicht erforderlich, sondern die Parteien können auf andere Weise ausreichend gesichert werden. Bei Schrottimmobilienfällen wird allerdings die Abwicklung über Notaranderkonto häufig auch ohne sachliche Notwendigkeit vereinbart. Der Grund liegt darin, dass auf diese Weise die Höhe der Innenprovisionen sowohl vor der finanzierenden Bank als auch vor dem Erwerber verschleiert werden kann. Denn deren Kenntnis würde Rückschlüsse darauf zulassen, dass der Preis aufgebläht wurde. In der Regel bezahlt daher der Notar vom Anderkonto die Innenprovisionen direkt an die beteiligten Vertriebsebenen aus. Die Abwicklung über Anderkonto dient mit anderen Worten dazu, die Provisionen der am Vertrieb Beteiligten zu sichern und zu verschleiern. Da man sich in diesem Gewerbe nicht unbedingt vertraut, machen nachgeordnete Vertriebe es häufig zur Bedingung, dass ihre Provision direkt vom Anderkonto gezahlt wird. Nicht selten muss der Verkäufer den Notar auch vorher bereits unwiderrufliche Abtretungserklärungen bzw. Zahlungsanweisungen vorlegen.

Immobilie & Finanzierung aus einer Hand

Der Verkäufer oder andere von ihm eingeschaltete Beteiligte besorgen dem Erwerber auch die Finanzierung des Kaufpreises. Dabei wird typischerweise die Tatsache, dass die Bank grundsätzlich bereit sei, das Objekt zu finanzieren, auch dazu verwendet, dem Erwerber vorzuspiegeln, dass damit auch die Angemessenheit des Kaufpreises „bankgeprüft“ sei. Gerade durch dieses Argument lassen sich Laien, die selbst gar nicht in der Lage sind, den Wert einer Immobilie zu schätzen, häufig dazu verleiten, die Werthaltigkeit nicht weiter zu hinterfragen. Hinzu kommt, dass nach der laienhaften Einschätzung der Notar als Repräsentant des Staates dazu da sei, ihn vor Übervorteilung zu schützen. Durch das Zusammenwirken von „bankgeprüftem Wert“ und „staatlichen Schutz“ wird bei dem Laien der fatale Eindruck von Sicherheit verursacht, der ihn davon abhält, die Vorsicht walten zu lassen, die er bei jedem Gebrauchtwagenkauf walten lassen würde. In Wahrheit haben Bank und Notar aus rechtlicher Sicht eine solche Schutzfunktion gerade nicht.

Dass der Erwerber seine Bonitätsunterlagen aus der Hand gibt, ohne bis zum Vertragsschluss selbst Kontakt mit der Bank zu haben, erhöht für ihn das Risikopotential. Denn in Schrottimmobilienbetrugsfällen ist die Fälschung von Bonitätsunterlagen an der Tagesordnung. Hiermit rechnet der Erwerber nicht, weil er keine Ahnung davon hat, in welch hohem Umfang in dem finanzierten Kaufpreis Innenprovisionen versteckt sind, so dass er auch den wirtschaftlichen Anreiz zu kriminellem Handeln der Beteiligten nicht erkennen kann. Die Gefahr besteht darin, dass er mit einer Strafanzeige wegen Kreditbetrugs überzogen wird. Es ist dann de facto seine Sache, den Strafverfolgungsbehörden nachzuweisen, dass er von den Unterlagenfälschungen nichts wusste. Das einzige Ziel der Betrüger ist es, an die Bonitätsunterlagen des Erwerbers heranzukommen und diese sowie das Objekt so „aufzubereiten“, dass es von der vorher ausgesuchten Bank möglichst ohne Besichtigung und ohne eingehende Prüfung des Verkehrswertes finanziert wird. Zu dem Betrugssystem gehört daher fast immer eine Person, die einer bestimmten Bank nahe steht und die daher weiß, ab welchem Bonitätsindex, welchem Kaufpreis, welcher Wohnungsgröße etc. diese Bank die Immobilie prüft und innerhalb welchen Rahmens sie Wohnungsfinanzierungen „durchwinkt“. Nicht von ungefähr sind daher sog. Direktbanken bevorzugte Opfer, weil diese nicht den persönlichen Kontakt zum Kreditnehmer suchen, sondern ihre Kredite vorkonfektioniert über Vermittler vertreiben.