Praxisfälle

Eine Immobilie am Wasser

Der Mandant mit Sitz im Rhein-Main Gebiet reagierte auf eine Anzeige in der Wochenendausgabe einer überregionalen Tageszeitung, in der Selbständigen Kleinkredite bis EUR 20.000 zu Hypothekenkonditionen angeboten wurden. Wenige Wochen, nachdem er aufforderungsgemäß eine Kopie seines Personalausweises, seines letzten Steuerbescheides und aktueller Einkommensnachwiese an den Inserenten in Osnabrück übersandt hatte, erhielt er von einer anderen Person aus Hamburg einen Anruf. Man teilte ihm mit, dass die Finanzierung schwierig sei du dass der Kollege aus Bochum die Unterlagen daher nach Hamburg weitergegeben habe. Da die Bonität des Interessenten nicht ausreichend sei für einen Blankokredit, könne der Kredit nur über den Erwerb einer Immobilie dargestellt werden, welche der Bank als Sicherheit diene. Über einen Geschäftskontakt in Bochum habe man bereits eine Kreditanfrage bei der Deutschen Bank in Essen gestellt, wo eine Vorprüfung mit positivem Ergebnis vorgenommen worden sei. Diese Bank sei bereit, den Kaufpreis für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses in Wilhelmshaven zum Preis von EUR 540.000 zu finanzieren.

Der Mandant legte Wert darauf, zunächst Informationen über die Immobile zu erhalten und diese zu besichtigen, bevor ein Bankgespräch vereinbart wurde. Wenige Tage später erhielt er Kopien der Mietverträge aller Wohnungen, einen Grundbuchauszug, Grundrisszeichnungen und eine schriftliche Bestätigung der Hausverwaltung, dass kein Instandaltungsstau vorliege, alle Wohnungen vermietet seien, die Miete pünktlich eingingen und dass keine Mietrückstände bestünden.

Einer der beiden Mitinhaber der Hausverwaltungs-GmbH nahm dann wenige Tage später den Mandanten in Empfang, um die Hausbesichtigung durchzuführen. Das Haus lag in unmittelbarer Nähe des Hafens und machte einen gepflegten Eindruck. In allen Fenstern waren Vorhänge und Blumen zu sehen. Es wurde eine Wohnung besichtigt, die augenscheinlich bewohnt und in gutem Zustand war. Die Besichtung weiterer Wohnungen scheiterte jedoch nach Aussage des Begleiters daran, dass „die Sekretärin wohl die falschen Schlüssel mitgegeben hat“. Ein Versuch, die Sekretärin zu erreichen, blieb erfolglos. Es fiel die Bemerkung „sie arbeitet nur halbtags“.

Schon auf der Rückfahrt wurde der Mandant von der Hamburger Vermittlerin durch mehrere Telefonanrufe geradezu bedrängt, jetzt schnell zu entscheiden, damit sie den Notartermin vereinbaren könne. Zunächst fand allerdings ein Gesprächstermin bei der Deutschen Bank in Essen statt. Dorthin wurde der Mandant durch den Vermittler aus Bochum begleitet, der allerdings die Geschäftsräume selbst nicht betreten wollte mit der Begründung, er habe selbst dort seine Bankverbindung.

Der Prokurist der Bank teilte dem Mandanten mit, dass er „die Kollegen in Wilhelmshaven“ gebeten habe, sich die Immobilie anzusehen. Diese hätten mitgeteilt, die Immobilie mache einen gepflegten Eindruck, sei neu renoviert, liege am Wasser und sei ihre EUR 450.000 wert“.

Daraufhin unterschrieb der Mandant den Kreditvertrag und wenige Tage darauf wurde der Kaufvertrag bei einem Notar in Limburg.

Nach wenigen Monaten erhielt der Mandant plötzlich ein Schreiben des örtlichen Energieversorgungsunternehmens, dass man ihn als neuen Kunden begrüße, nachdem die Hausverwaltung mitgeteilt habe, dass der Eigentümer den Wunsch geäußert hab, die Immobilie jetzt selbst zu verwalten. Der überraschte Mandant erhielt dann auf Anforderung von dem Versorger die Kopie jenes angeblichen Schreibens. Dieses war gefälscht.

Unmittelbar danach blieb die komplette Mietzahlung aus, welche bis dahin von der Hausverwaltung überwiesen worden war. Versuche des Mandanten, die Hausverwaltung und die Mieter telefonisch zu erreichen, blieben erfolglos. Ihm wurde mitgeteilt, der Geschäftsführer der Hausverwaltung weile zu einem mehrwöchigen Urlaub im brasilianischen Urwald, und von den Mietern war über die Telefonauskunft keine einzige Telefonnummer in Erfahrung zu bringen. Es stellte sich vielmehr heraus, dass an der betreffenden Adresse kein einziger Telefonanschluss bestand.

Unsere Nachforschungen brachten folgendes ans Tageslicht:

Die Mietverträge waren allesamt gefälscht. Der angebliche Hausverwalter ist personenidentisch mit dem Verkäufer. Die Immobilie war allenfalls „pinselsaniert“. Sieben der elf Wohnungen waren aufgrund ihres baulichen Zustandes unbewohnbar. In den vermietbaren Wohnungen waren zwar Mieter, diese zahlten aber deutlich geringere Mieten als die angeblich vertraglich vereinbarten und einige von ihnen waren  zeitgleich auch in anderen Immobilien des Verkäufers als Mieter registriert. Der Fensterschmuck war am Tag vor der Besichtigung von einem Lkw angeliefert worden.

Der Notar in Limburg war in der „Szene“ als Schrottimmobiliennotar bekannt. Vermittler aus ganz Deutschland pilgerten zu ihm, weil er nicht fragte, schnell beurkundete und Kaufpreiszahlungen vermittlerfreundlich über Anderkonten abwickelte, ohne dass die Auszahlungsvoraussetzungen in jedem Fall vorlagen. Dieser Notar hat mittlerweile unter dem Druck staatsanwaltschaftlicher Ermittlungen seine Zulassung zurück gegeben. Er wurde im Jahr 2012 zu einer mehrjährigen Haftstrafe verurteilt. Seine Haftpflichtversicherung hat die Landesbehörden wegen Verletzung der Dienstaufsicht auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Sie soll Beträge im dreistelligen Mio-Bereich an Geschädigte ausgezahlt haben.

Es fand ein gemeinsamer Ortstermin von Mitarbeitern der Filialen Wilhelmshaven und Essen der  Bank statt, in welcher es zu einer lautstarken Auseinandersetzung auf der Straße  gekommen sein soll.

Im Rahmen des Versteigerungsverfahrens ermittelte das Vollstreckungsgericht etwa 1,5 Jahre nach dem Erwerb einen Verkehrswert von EUR 70.000. Zugeschlagen wurde es zu einem Preis von knapp EUR 50.000. Der Mandant musste ein Insolvenzverfahren durchlaufen.

Das Phantom

Eines Tages erschien ein Mandant und teilte mit, er habe von seinem Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid bekommen und wisse nicht, wofür. Auf den Vorhalt, er müsse ja eine Immobilie erworben haben, denn schließlich handele es sich ja bei einem Grundstücksverkauf um einen staatlich kontrollierten Vorgang, erwiderte er, er habe keine Immobilie gekauft. Noch unglaubhafter wurde seine Geschichte, als er mitteilte, er habe überdies vor wenigen Tagen die Mahnung einer Bank erhalten, welche ihm eine Immobilie mit 80.000 € finanziert haben wolle. Auch diese Bank und die Finanzierung kenne er nicht. Er habe nie einen Kreditantrag gestellt, zumal er als Aushilfe in einer Eisdiele ein Einkommen knapp jenseits der Pfändungsgrenze habe.

Der Mandant teilte weiter mit, er sei bereits bei der Polizei gewesen, um diesen Sachverhalt mitzuteilen. Man habe ihn jedoch mit einem kalten Lächeln nach Hause geschickt und ihm den „Rat“ gegeben, er solle diese Geschichte seiner Großmutter  erzählen. Der Mandant war Ausländer und sprach gebrochen Deutsch.

Auf Anfrage übersandte uns das Finanzamt den Kaufvertrag, aus dem sich ergab, dass eine Person mit dem Namen unseres Mandanten in der Tat eine Wohnung zum Preis von 80.000 € gekauft hatte. Als Adresse war jedoch die Adresse der gekauften Immobilie angegeben, nicht die uns bekannte Wohnadresse des Mandanten. Es stellte sich dann heraus, dass auch das Finanzamt sowie die Bank ihren Schriftverkehr zunächst an jene Adresse gerichtet hatten.

Der Mandant versicherte uns, er habe nie an jener Adresse gelebt und kenne dieses Haus auch gar nicht. Auch seine Frau, die mit ihm schon mehrere Jahre zusammenlebte, bestätigte dies. Auch eine Rückfrage bei zwei Versicherungsunternehmen ergab, dass diese in den vergangenen Jahren ihren Schriftverkehr mit dem Mandanten stets an der uns bekannten Wohnadresse geführt hatten, nicht unter der Adresse der angeblich gekauften Immobilie.

Andererseits hatte der Notar beurkundet, dass der Käufer persönlich bei ihm erschienen sei und sich durch einen amtlichen ausländischen Pass ausgewiesen habe. Ein längeres Gespräch mit den Notar  ergab, dass dieser sich daran erinnern konnte, dass er sich aus Anlass der Beurkundung mit dem Käufer längere Zeit unterhalten habe, da sich der Verkäufer verspätet hatte. Die Unterhaltung habe der Käufer in einwandfreiem Deutsch mit ihm geführt. Auf unseren Einwand, dass unser Mandant nur gebrochen Deutsch spreche und sicher nicht in der Lage sei, sich flüssig mehrere Minuten lang über die Besonderheiten des örtlichen Immobilienmarktes zu unterhalten, antwortete der Notar: „Dann verstellt er sich“.

Der Notar übersandte uns eine Kopie des Ausweises, welcher im vorgelegt worden war. Dieser Ausweis entsprach dem uns vorliegenden Original unseres Mandanten, jedoch mit einer wichtigen Abweichung. Aus dem Dokument waren die Angaben über die beiden leiblichen Kinder des Mandanten gelöscht worden. Außerdem war die richtige Adresse ersetzt worden durch die Adresse der gekauften Immobilie. Ferner war auf der uns übersandten Kopie ein amtlicher Beglaubigungsvermerk des örtlichen Ortsgerichts angebracht. Auf Rückfrage erklärte der Notar, der Käufer hätte ihm nicht seinen ausländischen Reisepass im Original vorgelegt, sondern er habe ihm eine vom Ortsgericht beglaubigte Schwarzweißkopie vorgelegt. Ob die anwesende Person derjenigen ähnlich sei, die auf der Passkopie abgebildet war, habe er damals nicht überprüft, dies sei allerdings auch bei einer Schwarzweiß-Kopie nicht einfach.

Nach und nach stellte sich dann folgendes heraus:

Ein Bekannter unseres Mandanten gleicher Nationalität, der in seinem Bekanntenkreis Kapitalanlageprodukte vermittelt, hatte ihn auf die Möglichkeit eines Immobilienerwerbs angesprochen, ohne jedoch Details der Immobilie zu nennen. Er verwies vielmehr darauf, dass eine Immobilie eine ideale Altersvorsorge sei und dass er über Finanzierungskontakte verfüge. Um die Möglichkeit eines solchen Erwerbs vorprüfen zu können, solle er, unser Mandant, dem Vermittler eine Farbkopie seines Ausweises geben, die letzten Gehaltsauszüge sowie den letzten Einkommensteuerbescheid. Dies tat der Mandant auch, hörte danach aber nichts mehr.

Dieser Vermittler hatte die Unterlagen an eine Person weitergegeben, welche in dritter Generation aus dem gleichen Kulturkreis stammt wie unser Mandant. Dieser andere (angebliche) Vermittler hatte dem ersten Vermittler mitgeteilt, er werde mit Verkäufern und Banken Kontakt aufnehmen. Anstatt dies zu tun, stellte er, der in Wahrheit – über eine ihm gehörende Gesellschaft – selbst Eigentümer der Immobilie war, eine gefälschte Farbkopie des Ausweises her und löschte dabei die Angaben über die Kinder. Dies deswegen, weil so die Bonitätsbeurteilung des Mandanten verbessert werden konnte. Diese Farbkopie legte er dem Ortsgericht vor, welches im betreffenden Bundesland beglaubigte Abschriften herstellen kann, und ließ sich eine amtlich beglaubigte Schwarzweißkopie ausstellen. Schon dies war fehlerhaft. Beglaubigte Kopien von Ausweisen dürfen nur anhand des Originals vorgenommen werden.

Mit der amtlich beglaubigten Kopie trat der zweite Vermittler beim Notar als Käufer auf und täuschte dabei die Identität unseres Mandanten vor. Auf Verkäuferseite traten zwei Komplizen auf, die die in Wahrheit dem zweiten Vermittler gehörende Grundstücksgesellschaft vertraten. Dem Notar legten diese beiden Komplizen eine notarielle Vollmacht vor, welche der zweite „Vermittler“ mit seiner richtigen Identität erstellt hatte. In Wahrheit war also sozusagen bei dem Verkauf nur einer Partei anwesend.

Die Finanzierungszusage der Bank erschlich sich der Vermittler in der gleichen Weise. Er wählte sich, wie häufig in diesem Gewerbe, eine Direktbank aus, die ihre Kredite vorzugsweise über Vermittler in vorgefertigter Form absetzt und die keinen direkten Kontakt zum Kunden sucht. Die Identitätsprüfung nahm die Bank im sog. Postident-Verfahren vor. Bei diesem Verfahren braucht der Kunde, der ein Konto eröffnen möchte, nicht persönlich bei der Bank zu erscheinen, sondern die Mitarbeiter einer Poststelle bestätigen anhand des ihnen vorgelegten Ausweises die Identität des Kunden. Überflüssig zu erwähnen, dass diese Mitarbeiter, meist geringfügig  Beschäftigte, ebenso wenig über eine Ausbildung zur Prüfung der Identität einer Person anhand des vorgelegten Ausweises verfügen wie ein Notar. Und natürlich hat unser Verkäufer auch hier die Identitätsprüfung mithilfe der beglaubigten Kopie des gefälschten Ausweises bestanden.

Dadurch, dass er in dem Ausweis und auch in der Notarurkunde die Adresse des zu verkaufenden Objektes angegeben hatte, hatte er auch Zugriff auf die eingehende Post der Bank, des Notars und der Ämter. Nachdem der Kaufpreis geflossen war, montierte er den Briefkasten ab.

Dieser Fall zeigt, wie leicht es ist, angebliche Sicherungsmechanismen zu überwinden. Weder hätte der Mitarbeiter des Ortsgerichts anhand der ihm vorgelegten Ausweiskopie eine beglaubigte Kopie erstellen dürfen, noch hätten der Notar oder die Mitarbeiter der Post eine Ausweiskopie, egal ob beglaubigt oder nicht, als Ausweispapier akzeptieren dürfen.

Der geneigte Betrachter mag sich vorstellen, welchen Aufwand es gekostet hat, bis hin zu einem Schriftsachverständigengutachten und der Zeugenaussage des Arbeitgebers dazu, dass der Mandant am Beurkundungstag ganztägig an seiner Arbeitsstätte anwesend war, um die Stellen der Justiz davon zu überzeugen, dass unser Mandant den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hatte. Bis heute hat das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid nicht aufgehoben, sondern lediglich die Vollziehung ausgesetzt. Der Glaube an die Beweiskraft einer öffentlichen Urkunde ist nahezu unerschütterlich.

NATO-Wohnungen in der Heide

Eine Mandantin erschien zum ersten Beratungsgespräch und teilte mit, sie benötigte eine Insolvenzberatung, da sie befürchte, nach der in einigen Jahren zu erwartenden Pensionierung in Altersarmut zu fallen. Als Grund gab sie an, dass sie vor wenigen Jahren über einen persönlichen Bekannten eine sog. NATO-Wohnung in Bad Fallingbostel erworben habe, die ihr als sichere Altersanlage vorgestellt worden sei. Nunmehr gehe sie aber davon aus, dass die Immobilie nach dem zu befürchtenden Abzug der britischen Truppen, für deren Bedarf die Wohnanlagen ausschließlich errichtet worden waren und betrieben wurden, leer stehen würde.

Wir wiesen sie dann darauf hin, dass man vor einem Insolvenzverfahren zunächst einmal prüfen sollte, ob nicht werthaltige Schadensersatzansprüche gegen die am Verkauf Beteiligten bestünden. Denn solange die Mieten noch fließen, bestehe ja kein akuter Handlungsbedarf.

Im Verlauf unserer mehrmonatigen Nachforschungen stellte sich dann heraus, dass die als Verkäuferin auftretende Personengesellschaft in mindestens 50 gleich gelagerten Fällen als Verkäuferin aufgetreten war. In fast allen Fällen hatte sie Wohnungen in den NATO-Anlagen zu einem Preis von um 40.000 € gekauft und nur wenige Wochen bis Monate später zum mehr als Dreifachen des Einstandspreises weiterverkauft, ohne werterhöhende Investitionen vorgenommen zu haben. Dabei schaute der Verkäufer über eine andere Gesellschaft ein mehrstufiges Vertriebssystem auf, durch das  Erwerber in ganz Deutschland angeworben wurden, die ihren Wohnsitz vorzugsweise nicht in der Nähe der Wohnanlagen hatten. In einem Fall wurde der Kaufvertrag sogar nahezu gleichzeitig bei ein und demselben Notar abgeschlossen, ohne dass der Käufer dies wusste. Vielmehr unterbreitete der Erwerber sein verbindliches Kaufangebot in einem Zimmer der Notarkanzlei und wenige Minuten später beurkundete der selbe Notar in einem anderen Zimmer den Erwerb der Wohnung durch den  Verkäufer unseres Mandanten.

Stets erfolgte die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto. Zwar wurden die Beurkundungen der Kaufverträge überwiegend bei unterschiedlichen Notaren vorgenommen, Abwicklungsnotar und damit auch Führer des Anderkontos, über welches Sie Kaufpreisabwicklung erfolgte, war aber stets ein und  derselbe Notar, welcher vom Verkäufer ausgewählt worden war.

Auf Weisung des Verkäufers zahlte dieser Notar in allen Fällen aus dem hinterlegten Kaufpreis jeweils mehr als 50 % an Innenprovisionen und Handelsgewinn für die Verkäufergesellschaft aus.

Der tatsächliche Wert der Wohnungen entsprach seinerzeit in etwa dem Preis, zu dem der Verkäufer die Wohnung erworben hatte. Da mittlerweile die Pläne der britischen Regierung zum Abzug ihrer Truppen aus Deutschland konkretisiert und beschleunigt wurden, werden Wohnungen in den betroffenen Anlagen Preisen unter 10.000 € gehandelt, zum Teil sogar unter 5000 €.

Wir haben in einer Vielzahl von Fällen die Verkäufergesellschaft und ihren Geschäftsführer persönlich auf Schadenersatz verklagt und dem Notar den Streit verkündet. Die Haftung des Geschäftsführers gründet sich darauf, dass er selbst bereits seit den 1980er Jahren als Verwalter der Wohnanlagen tätig war und somit deren Wert und die Auswirkungen der zunehmenden Diskussion um die Folgen eines britischen Truppenabzugs genau kannte. Er nutzte in den mehr als 50 Fällen seine Kenntnis von der Gefahr und den Auswirkungen des Truppenabzugs auf die betreffenden Wohnanlagen, indem er die Wohnungen zu günstigen Preisen einkaufte, spielte jedoch den Erwerbern unter Hinweis darauf, dass Bundesrepublik Deutschland Mieter sei und die Mieten langfristig sicher seien, vor, dass der Truppenabzug keine Auswirkungen habe.

Das Gericht hat in der ersten mündlichen Verhandlung Beweiserhebung über den tatsächlichen Wert der Wohnungen angeordnet.

Die Fälscherwerkstatt

Eine Mandantin in der Pfalz, Inhaberin eines kleinen Frisörsalons, teilte uns mit, sie habe Probleme mit einer Wohnung, die sie vor kurzem erworben habe. Die Miet Einnahmen würden nicht, wie ihr Ihr Vermittler zugesagt hatte, die Ausgaben für Zins, Tilgung und Hauskellerdecken, sondern sie müsse monatlich ein Betrag von mehr als 200 € zuschießen. Hierzu legte sie schriftliche Wirtschaftlichkeitsberechnungen vor, aus denen sich in der Tat ergab, dass die monatliche Kaltmiete in etwa so hoch sein sollte wie die laufenden monatlichen Ausgaben allerdings waren hierfür nur die Zinszahlungen berücksichtigt. Die Ausgaben für die Tilgung wurden mit dem Hinweis nicht in die Berechnung eingestellt, es handele sich schließlich um Sparleistung zum eigenen Nutzen. Die laufenden Ausgaben für die Hausgelder in Höhe von mehr als 200 € waren vollständig unberücksichtigt. Die Vorauszahlungen deckten die Hausgeldzahlungen nur etwa zur Hälfte, weil das Gebäude aus den 1950 er Jahren stammte und sich nahezu noch im Original Bauzustand befand. Aus diesem Grunde hatte die Hausverwaltung hohe Sonderumlagen beschlossen. All dies war der Mandantin, die über keine Erfahrung mit Immobiliengeschäften verfügte, natürlich nicht mitgeteilt worden.

Verkäufer zu Stande gekommen, in dem die Mandantin auf die Anzeige in einer einschlägigen Fachzeitschrift reagierte. Dort waren Kleinkredite zur Hypothekenkonditionen angeboten worden. Die Mandantin rief an der angegebenen Adresse in Bochum an. Dort teilte man ihr mit, dass das man zur Vorprüfung eine Kopie Ihres Ausweises und den letzten Steuerbescheid benötige. Betriebswirtschaftliche Auswertungen oder andere Nachweise über die wirtschaftliche Lage des Frisörsalons wurden nicht gefordert.

Wenige Wochen später erhielt die Mandantin einen Anruf von einer weiblichen Person mit Sitz in der Nähe von Frankfurt diese teilte mit, man könne der Mandantin aufgrund ihrer schwachen Bonität leider keinen Tangokredit vermitteln, jedoch habe sich eine Bank bereit gefunden, hier einen Kredit zu geben, wenn sie damit eine als Kreditsicherheit dienende Immobilieerwerber. Entsprechende Vorprüfung sei bereits positiv verlaufen, die Bank habe die Wohnung in einer Landeshauptstadt und zugleich Universitätssitz ein gewertet. Die Wohnungen seien klein und an Studenten vermietet.

Kurz darauf teilte dann die Dame Mandantin telefonisch mit, sei für den übernächsten Tag einen Notartermin in der Nähe von Frankfurt für Sie vereinbart. An diesem Tag würde hier auch der Kreditvertrag ausgehändigt.

Kauf, und Kreditvertrag wurden dann an dem betreffenden Tag bei dem Notar unterschrieben.

Eine Besichtigung nahm die Mandantin nicht vor, wobei er diese wahrscheinlich auch nicht geholfen hätte, da sie nicht in der Lage gewesen wäre, den Wert der Immobilie einzuschätzen.

Auf unsere Frage, warum die Mandantin nicht bei Ihrer Hausbank den Kleinkredite in Höhe von etwa 10.000 € beantragt habe, den sie zum Erwerb eines neuen Frisörstuhls benötigt habe, sagte sie, das Geschäft laufe so schlecht, dass die Bank ihr noch nicht einmal mehr den Dispositionskredit aufrechterhalten wolle. Auf weitere Nachfrage teilte die Mandantin mit, dass die Erträge vor Steuern im vergangenen Kalenderjahr deutlich unter 20.000 € gelegen hätten.

Wir forderten daraufhin als erstes bei der finanzierenden Bank die Kreditantragsunterlagen in Kopie an bei diesen befand sich ein Steuerbescheid aus dem Vorjahr, der ein zu versteuerndes Einkommen aus abhängiger Beschäftigung von mehr als 80.000 € auswies. Ferner waren Ausdrucke von aktuellen Gehaltsnachweisen eines Unternehmens aus der Abfallwirtschaft vorgelegt worden, welche belegten, dass das Einkommen des Vorjahres auch im laufenden Jahr erreicht werden würde. Des Weiteren fand sich in den Unterlagen die Kopie eines Kontoauszuges einer überregionalen Bank, der zu Gunsten der Mandantin ein Guthaben von mehr als 30.000 € aus wies.

Auf Befragen gab die Mandantin an, dass Sie beio der betreffenden Bank nie ein Konto unterhalten habe, dass sie überhaupt nie über ein Bankguthaben in dieser Höhe verfügt habe und dass sie bereits seit Abschluss ihrer Berufsausbildung als Frisörin tätig sei, davon in den letzten 10 Jahren selbständig. Den angeblichen Arbeitgeber, der als Gesellschaft bürgerlichen Rechts firmierte und seinen Sitz mehr als 100 km entfernt hatte, kenne sie nicht.

Bei der Immobilie, in der sie zwei Wohnungen erworben hatte, handelte es sich um einen in den 1950er Jahren als Betriebsgebäude der Bundeswehr errichtetes Gebäude, dass in den 1960er Jahren zu Wohnzwecke umfunktioniert worden war. Es hatte mehrfach die Hände gewechselt, bevor der Verkäufer unserer Mandantin die Immobilie in Eigentumswohnungen aufteilte.

Den Erwerb der Immobilie zum Preis von 120.000 €, die Aufteilung nach WEG und den Verkauf der Wohnungen an Anleger aus ganz Deutschland hatte ein und derselbe Notar beurkundet. Die addierten Verkaufspreise beliefen sich auf mehr als 1,5 Mio €. Der Verkäufer hatte also innerhalb von sechs Monaten den Preis um das 12fache gesteigert, ohne werterhöhende Maßnahmen vorzunehmen. Die Immobilie befand sich technisch immer noch im Bauszustand der 1950er Jahr, der Instandhaltungsstau war erheblich. Der Preis von 120.000 € war angemessen.

Dies alles stellte sich nach und nach heraus – und noch viel mehr. Als wir mit dem angeblichen Arbeitgeber Kontakt aufnahmen, teilte dieser uns mit, dass er mit Abfallbeseitigung nichts zu tun habe, sondern im Fuhrgewerbe selbständig tätig sei. Die Mandantin kenne er nicht. Er habe lediglich kürzlich einen ähnlichen Namen in der Eigentümerliste gesehen, die ihm der Verwalter seiner neu erworbenen Wohnung übersandt habe. Auf die Frage, wo diese Wohnung sei, gab er genau die Immobilie an, in der auch unsere Mandantin ihre beiden Wohnungen hatte. Er sei mit der Wohnung aber auch unzufrieden, da die Ausgaben höher seien als zugesagt und er monatlich zuschießen müsse.

Um es abzukürzen:

Die Vermittlerin, die in dem „Bermuda-Dreieck“ zwischen Verkäufer, Vermittler und Kreditvermittler die Fäden in der Hand hatte, hatte sich eine Kundin, welche in einem Steuerberaterbüro arbeitete, gefügig gemacht. Diese Kundin fälsche abends Steuerbescheide und Einkommensnachweise, und verwendete kurzerhand einen Erwerber als Arbeitgeber des nächsten. Da Selbständige schwer zu finanzieren sind, wurden die Erwerber zu Angestellten gemacht, und da die Finanzierung noch einfacher zu erlangen ist, wenn Kapital mindestens in Höhe er Erwerbsnebenkosten angespart wurde, wurde auch der passende Kontoauszug erstellt. Der passende Einkommenssteuerbescheid war da noch die einfachste Übung.

Die Fälschungen der Kontoauszüge waren überwiegend so plump, dass es schwer zu begreifen ist, dass ausgerechnet Banken darauf hereinfielen. Unfassbar ist auch, dass die Bank in einem Fall einen Kaufpreis von EUR 400.000 in Höhe eines Teils von 300.000 € finanzierte. Nach den Angaben im Finanzierungsplan sollte der Rest durch Eigenkapital finanziert werden. Nur: Laut Selbstauskunft hatte der Antragsteller gar kein Eigenkapital. Der Frage, wie der Erwerber den Restkaufpreis bezahlen kann, ist die Bank nicht nachgegangen. Dabei hätte sich der Verdacht aufdrängen müssen, dass der Kaufpreis künstlich aufgebläht wurde, um der Bank einen Sicherheitenpuffer (Beleihungsauslauf unter Wert, wobei Wert = Kaufpreis gesetzt wird) vorzutäuschen, wo in Wahrheit keiner war.

Im Fall der Mandantin kam hinzu, dass die beiden angeblichen Wohnungen, die sie erworben hatte, gar keine waren. Aufteilungserklärung und Kaufvertrag waren vom Notar so geschickt formuliert worden, dass der Laie annehmen konnte, er erwerbe zwei Wohnungen. Tatsächlich aber handelte es sich um gewerbliches Teileigentum. Die Räume befanden sich im Dachgeschoss in Dachschrägen und waren an der höchsten Stelle 1,60 m hoch. Sie waren ursprünglich zur Aufbewahrung von Tarnnnetzen gebraucht worden. Übrigens: Auch die Bank hat nicht erkannt, was sie da finanziert, obwohl ihr der Aufteilungsplan vorlag, der an Eindeutigkeit nichts zu wünschen übrig lässt. Der zuständige Sachbearbeiter konnte mit dem Unterschied zwischen Wohnungs- und Teileigentum nichts anfangen. Er äußerte schriftlich, er könne das Problem nicht erkennen, da die Räume immerhin ja gewerblich genutzt werden könnten. Auf unsere Frage, welches Gewerbe man denn seiner Meinung nach im Dachgeschoss eines innerstädtischen Hauses mit 1,60 m Maximalhöhe ausüben können soll, welches zudem die gleiche Wertigkeit wie Wohnnutzung habe, erhielten wir keine Antwort mehr.

Die Studentenwohnung

Ein älteres Ehepaar aus einer norddeutschen Großstadt sich mit uns in Verbindung und teilte mit, dass es etwa ein Jahr zuvor in einer alten Universitätsstadt im Rhein-Main-Gebiet eine Eigentumswohnung erworben und diese ihrer Tochter, die in jener Universitätsstadt einen Studienplatz bekommen hatte, zur Nutzung überlassen hatte. Nachdem die Tochter sich jedoch nach dem zweiten Semester entschieden habe, die Universität zu wechseln, habe das Ehepaar feststellen müssen, dass die Wohnung nicht annähernd zu den Preisen zu vermieten ist, die ihr beim Erwerb als nachhaltig erzielbar gegeben wurden.

Die Wohnung war im Ehepaar seinerzeit über einen Vertrieb samt Finanzierung angeboten worden. Die Finanzierung wurde durch ein und dasselbe Institut, nämlich ein Lebensversicherungsunternehmen des Sparkassenverbundes zur Verfügung gestellt es stelle sich weiter relativ schnell heraus, dass in etwa den gleichen Zeitraum fast alle anderen Wohnungen in dem Objekt über denselben Vertrieb Finanzierung über das selber Versicherungsinstitut verkauft worden waren. Bei einer Besichtigung stellten wir fest, dass es sich um ein Gebäude aus den 1900 sechziger Jahren handelte. Weiter stellt mehr fest, dass seit der Baufertigstellung keine wesentlichen Investitionen vorgenommen worden waren und dass der Verkäufer der Wohnungen das Mehrfamilienhaus weniger als ein Jahr vor den Wohnungsverkäufen seinem Preis von etwas über 700.000 € erworben hatte. Auch hier hatte er lediglich eine Aufteilung des Mehrfamilienhauses nach dem Wohnungseigentumsgesetz vorgenommen und die Wohnung dann an Anlieger in ganz Deutschland samt Finanzierung zu einem Gesamtpreis von mehr als 3,5 Millionen € verkauft. Bei der stellten wir fest, dass der Repräsentant des Versicherungsunternehmens, über den alle Anträge in Entscheidungsgremien vorgelegt worden waren, wenige Monate nach dem letzten Wohnungsverkauf bei dem Unternehmen gekündigt und in die Dienste des Verkäufers getreten war. Den Entscheidungsträgern seines Hauses hatte diese Repräsentanz das Gutachten eines Sachverständigen vorgelegt, welcher für die ortsansässige Sparkasse als Sachverständige für die Ermittlung von Immobilienwerten tätig und bei dieser auch angestellt war. Dieses Wertgutachten bestätigte umgerechnet einen Gesamt Kaufpreis für alle Wohnungen von 3,5 Millionen €. Bei einem Blick ins Grundbuch stellten wir fest, dass eben diese Sparkasse, welche immerhin zum selben Finanzverbund wie das Versicherungsunternehmen gehört, den Ankauf des Objektes durch den Verkäufer zu Preis von etwas über 700.000 € finanziert hatte. Bei der Kreditentscheidung bei exakt derselbe Hausgutachter tätig, welcher wenige Monate später dem Repräsentanten der Versicherung das geschriebene Wertgutachten erstellt hatte. Diese Gutachter kann jedoch wenige Monate vorher bei der Finanzierung des Ankaufs zu dem Ergebnis, dass das Objekt ein Wert von höchstens 700.000 € habe.

Die Rechtsabteilung der Sparkasse teilte uns mit, dass die Ermittlung von Immobilienwerten keine Wissenschaft sei und dass daher auch erhebliche Abweichungen zwischen Sachverständigengutachten möglich sein und dass im übrigen keine Auskunft geben wolle. Unseres Wissens fand wenige Wochen später ein Gespräch zwischen der Geschäftsleitung und der Versicherung und jener Sparkasse statt

Der Sachverständige ist heute noch bei der Sparkasse beschäftigt, obwohl alles dafür spricht, dass er das Privatgutachten für den Versicherungs Repräsentanten als Gefälligkeitsgutachten wider besseres Wissen erstellt und damit wesentlich zur Schädigung des Versicherungsunternehmens beigetragen hat.

Das Versicherungsunternehmen teilte uns nach jenem Geschäftsleitungsgespräch mit, dass es bereit sei, großzügige Forderungsverzichte auszusprechen.

Auch in diesem Fall machten sich die Schrottimmobilienbetrüger im wesentlichen zwei Umstände zu Nutze:

Durch den Erwerb überalterter Mehrfamilienhäuser, deren Aufteilung in Eigentumswohnungen und deren anschließenden Verkauf zu durchschnittlichen Marktpreisen lassen sich exorbitante Gewinne generieren. Diese Profiterzielung wird dadurch erleichtert oder erst möglich, dass es Banken gibt, die Immobilienfinanzierungen bis zu bestimmten Größenordnungen (zum Beispiel 150.000 €) ohne Objektprüfung und mit zumindest verminderten Prüfungsaufwand hinsichtlich der Bonität direkt oder über Finanzierungsvermittler industriell am Markt absetzen.

Letztlich bezahlen diese Banken damit dafür, dass sie bei der Kreditgewährung von bewährten Kreditstandards abweichen. Den Aktionären dieser Banken kann man nur wünschen, dass diese Banken das Kreditrisiko richtig kalkuliert und mit einer angemessenen Risikoprämie in die Finanzierungskonditionen eingestellt haben

Die eigentlich Leidtragenden sind der Fiskus, der die Kreditausfälle über Steuermindereinnahmen mitfinanziert, sowie die Anleger, die sich aufgrund ihrer Unerfahrenheit in der Regel darauf verlassen, dass die Bank die Angemessenheit des Kaufpreises geprüft habe.

Das Bauernhaus

Ein Ehepaar wende sich an uns unter damit, es habe knapp zwei Jahre zuvor auf Anraten eines Finanzberaters in einer nahe gelegenen Kleinstadt eine Wohnung erworben. Zwar sei die Wohnung anfänglich mit den prognostizierten Mieteinnahmen vermietet gewesen, jedoch sei die Mieterin wenige Wochen nach dem Erwerb ausgezogen. Die Wohnung habe dann etwa drei Monate leer gestanden, danach habe sich dann wieder gefunden, der allerdings nur etwas weniger als die Hälfte der ursprünglichen Miete bezahlen wolle. Aber auch dieser sei nunmehr ausgezogen und in Wohnung stehen der. Dadurch sei insgesamt für die Eheleute, die über keine finanziellen Reserven verfügen, eine bedrohliche Lage entstanden.

Wir stellten fest, dass es sich bei dem Objekt um einen ehemaligen Bauernhof handelte. Diesen hatte einen Gelegenheits- Bauträger erworben, die Scheunengebäude abgerissen und an deren Stelle Neubauten mit Eigentumswohnungen errichtet und mit einem erklecklichen Gewinn verkauft. Mit dem Verkauf des ehemals als Wohnhaus genutzten Altbaus, indem auch unseren Mandanten ihre Wohnung hatten, hatte es jedoch offensichtlich gravierende Probleme gegeben.

So stellten wir fest, dass der Bauträger zunächst versucht hatte, das Haus als Ganzes zu einem Preis von ca. 130.000 € über Zeitungsanzeigen zu verkaufen. Nachdem auch dies über mehrere Monate erfolglos geblieben war, kam er mit einem Vermittler in Kontakt, der ihn dazu bewegte, ihm ein exklusives Vermarktungsrecht gegen Gewinnbeteiligung einzuräumen. Die Vereinbarung, die uns später vorlag, sah vor, dass dieser Vermittler die Kaufpreisteile kommen sollte, die über 150.000 € hinausgingen.

Diese Vermittler setze sich mit einem Notar in einer hessischen Großstadt in Verbindung und setzte mit diesen eine als Teilungserklärung überschriebene Urkunde auf, welche in Wahrheit jedoch keine Teilung nach Wohnungseigentumsgesetz enthielt. Vielmehr wurde eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Grundstücksgemeinschaft gegründet, wobei die Gesellschaftsanteile aus Nutzungsrechten an den vier (angeblich) in dem Altbau errichteten Wohnungen bestanden.

Auf diese Weise wurde – unter tatkräftiger und fachkundiger mithilfe des Notars – der Anschein erweckt, der Altbau sei in Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt worden. Die Direktbank, die den Erwerb einer vier Wohnungen finanziert hatte, war übrigens bis zum Beginn der Versteigerung der Auffassung, sie habe Pfandrechte an Wohnungseigentum erworben.

Der Vermittler schaltete dann die Repräsentanz eines bekannten deutschen Bausparkassen und Bankinstituts ein. Diese Repräsentanz setzte sich über ein Callcenter mit seinem Kundenstamm in Verbindung und ließ die Kunden fragen, ob sie an den Erwerb einer Immobilie zur Altersvorsorge und Steuersparzwecken interessiert seien. Dass sich mit der Immobilie wieder Steuern sparen noch Altersvorsorge betreiben ließ, versteht sich fast von selbst. Es scheint in Deutschland allerdings auch gefahrlos möglich zu sein, auch die oben geeignetsten Immobilien mit dem Argument an den Mann zu bringen, sie seien zur Altersvorsorge und zum Steuersparen geeignet.

Auf diese Weise wurde unter anderem mit unseren Mandanten ein Termin vereinbart, den dann mehrere Gespräche folgten. In diesen Gesprächen wurde nachweislich immer davon gesprochen, dass die Mandanten eine Eigentumswohnung erwerben würden und dass diese zu einem durchschnittlichen Mietpreis marktgerecht zu vermieten sei, welche die laufenden Ausgaben für den Kredit decken würden.

In Wahrheit waren in dem Gebäude wieder vier abgetrennte Wohnung vorhanden, noch lagen die baurechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung vor. So konnte man in einer der beiden angeblichen Wohnung im Erdgeschoss nur gelangen, wenn man vorher durch die andere Wohnung ging. Die beiden angeblichen Wohnungen im Obergeschoss verfügten nicht über die baurechtlich erforderlicher Mindesthöhe.

Uns gelang es dann im Zusammenarbeit mit einem seriösen Makler, einen Erwerber des Objekt zu finden, der dieses kurz vor dem Anbieter setzten Versteigerungstermin seinen Preis erwarb, der über dem vom Versteigerungsgericht festgesetzten Wert lag. Auf diese Weise war auch die Bank dazu zu motivieren, auf eine Restforderungen zu verzichten. Alle vier Erwerber kamen auf diese Weise mit einem blauen Auge davon.