7. Juni 2013 – BGH zur Unzulässigkeit von überlangen Bindungsfristen

Mit seinem heute verkündeten Urteil V ZR 10/121 hat der BGH entschieden, dass in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorformulierte Antragserklärungen, nach denen das Angebot zum Abschuss eines Grundstückskaufvertrages unbefristet fortbesteht und von dem Verwender jederzeit angenommen werden kann, auch dann mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar sind, wenn das Angebot nicht bindend, sondern widerruflich ist.

Diese Entscheidung hat für Schrottimmobiliengeschädigte erhebliche Bedeutung, da die Aufspaltung des Kaufvertrages in (einseitiges) Kauf- oder Verkaufsangebot und eine zeitlich nachfolgende Annahmeerklärung des anderen Teils häufig anzutreffen ist. Landläufig bekannt ist die Fallgestaltung, in der beide Parteien gleichzeitig beim Notar erscheinen, den Kaufvertrag vorgelesen bekommen und die Urkunde danach unterschreiben. Es ist jedoch auch möglich, dass beide Parteien getrennt voneinander zum Notar gehen und ihre Erklärungen zeitlich nacheinander beurkunden, auch bei verschiedenen Notaren. Der Grund ist, dass eine solche Aufspaltung von Angebot und Annahme bei Schrottimmobilienfällen häufig anzutreffen ist, ist der, dass der als Verkäufer auftretende Immobilienhändler sich entweder den gewinnträchtigen Verkauf sichern will, bevor er selbst die Verpflichtung zum Erwerb der Immobilie eingeht (häufig wird „aus der Auflassung verkauft“), oder dass er sicher sein will, dass er dann, wenn er die Kaufpreisfinanzierung für den Käufer zustande bringt, die Immobilie auch abgenommen bekommt.

Daher ist er daran interessiert, dass die Verpflichtung des Käufers zur Abnahme der Immobilie möglichst lange rechtlich verbindlich ist, er also lange genug Zeit hat, die Finanzierung zu besorgen etc. und das Kaufangebot erst dann anzunehmen, wenn er kein Risiko mehr hat.

Mit Urteil vom 11.6.2010 – V ZR 85/09 – hatte der BGH allerdings bereits die maximal zulässige Bindungsfrist der Kaufvertragserklärung von Verbrauchern auf vier Wochen begrenzt. Dies bedeutet, dass alle Kaufverträge (ohne zeitliche Begrenzung) unwirksam sein können, bei denen zwischen Angebot und Annahme mehr als 4 Wochen liegen.

Es wurde häufig versucht, diese Bindungsfrist zu unterlaufen, in dem zugunsten des kaufenden Verbrauchers die Bindungswirkung entschärft wurde, indem ihm z.B. Widerrufsrechte zugestanden wurden.

Die Rechtsprechung über die maximal zulässige Bindungsdauer kann ein sehr effektives Instrument sein, Schrottimmobilienverträge auch noch nach Jahren rückabzuwickeln.

BGH Urteil vom 7. Juli 2013 – V ZR 10/121 –

BGH Urteil vom 28.11.2005 – NotSt (B) 3/05