7. Februar 2013 – BGH weitet Haftung der Notare aus

Mit seinem Urteil vom heutigen Tag – III ZR 121/121 – hat der BGH ausgesprochen, dass der Notar gegen seine Amtspflichten verstößt, wenn er einem Verbraucher entgegen § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2 BeurkG den Vertragsentwurf nicht zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellt und dem Verbraucher dadurch ein Schaden entsteht.

In dem entschiedenen Fall hatten die Parteien einen Kaufvertrag, dessen Entwurf der Notar einer Partei, die Verbraucher im Sinne des § 13 BGB war, nicht 14 Tage vor Beurkundung zugeleitet hatte,   später (einvernehmlich) wieder aufgehoben. Die Frage danach, ob der Notar die dem Verbraucher entstandenen Vermögensnachteile (Beurkundungskosten, Rechtsanwaltskosten etc.) zu ersetzen hat, bejaht der BGH.

Dies gilt sinngemäß natürlich auch für Schäden anderer Art, wie sie z.B. bei Schrottimmobilienkaufverträgen auftreten. Allerdings muss der geschädigte Verbraucher stets  nachweisen, dass er den Kaufvertrag nicht oder zumindest nicht zu diesem Kaufpreis geschlossen hätte, wenn er den Vertragsentwurf 14 Tage vor Beurkundung erhalten hätte. Wie es dem Käufer im vom BGH entschiedenen Fall gelang, diesen Nachweis zu führen, ist der Entscheidung des BGH nicht zu entnehmen, da sich der BGH insoweit auf die Feststellungen der Berufungsinstanz stützt. In der Praxis dürfte dieser Nachweis in Schrottimmobilienfällen nicht einfach zu führen sein, da der Käufer ja nicht erst 14 Tage vor der Beurkundung mit der Immobilie konfrontiert wird, sondern sich bereits vorher mit ihr beschäftigt und die Kauf(preis)entscheidung getroffen haben muss. Denn anderenfalls  würde erst gar kein Beurkundungstermin vereinbart. Es ist schwer vorstellbar, wie der Käufer das Gericht davon überzeugen können soll, dass er den Vertrag nicht geschlossen hätte, wenn er den Vertragsentwurf 14 Tage vorher erhalten hätte, weil er dann (erst) den Kaufpreis hinterfragt hätte, dem er ja vorher schon zugestimmt hat. Das Problem bei den Schrottimmobilienfällen liegt in aller Regel gerade nicht an der Übereilung der Kauf(preis)entscheidung.

Zwar wird die Relevanz der BGH-Entscheidung durch die Gesetzesreform vom 15.7.2013 relativiert, wichtige Aspekte der Entscheidung sind jedoch auch für die neue Gesetzeslage relevant.

BGH Urteil vom 7.2.2013 – III ZR 121/12 –