30.10.2013 – Immobilien eignen sich meist nicht als Altervorsorge

Eines der beliebtesten Verkaufsargumente, mit denen Schrottimmobilienbetrüger ihren Opfern ihre Ramschware schmackhaft zu machen versuchen, ist der Hinweis darauf, eine (=jede) Immobilie eigne sich zur Altersvorsorge. Die erstaunlich unkritische Bereitschaft, dies zu glauben, dürfte zum Teil auch darauf zurück zu führen sein, dass die (angebliche) Eignung von Immobilien zur Altersvorsorge auch von offiziellen und offiziösen Stellen sowie von der Presse allzu gerne kolportiert wird.

Einnahmen aus vermieteten Immobilien oder das mietfreie Wohnen im Alter als Zusatzrente – das klingt zunächst interessant. Bei genauem Hinsehen gibt es jedoch eine Menge Stolpersteine, die den schönen Schein zerstören.

In einer aktuellen Studie weist das Institut Empirica darauf hin, dass die Eignung von Immobilien zur Altervorsorge aufgrund der langfristig zu erwartenden Bevölkerungsentwicklung, der daraus resultierenden Wohnungsnachfrage und der mit dieser einhergehenden Auswirkung auf die Immobilienwerte und Mieten in den meisten Standorten Deutschland die Eignung von Immobilienbesitz zur Altervorsorge grundsätzlich in Zweifel gezogen werden muss.

Die Studie können Sie herunterladen:

DIA_Wohnimmobilien_zur__Altersvorsorge_2013_06_Einzelseiten

Aber auch ohne Berücksichtigung der problematischen Wertentwicklung werden die meisten Immobilieninvestitionen grundlegenden Anforderungen an die Eignung zur Altersvorsorge nicht gerecht.

Wer für privat das Alter vorsorgen will, will der Tatsache Rechnung tragen, dass die umlagenfinanzierte gesetzliche Rente den meisten heute noch Erwerbstätigen später kein Einkommen mehr garantieren kann, welches zur Bestreitung eines als angemessen empfundenen Lebensunterhalts ausreicht. Dieses Defizit kann er nur dadurch ausgleichen, dass ihm mit Eintritt in das Rentenalter eine zusätzliche Einkommensquelle zur Verfügung steht, aus der zuverlässig zusätzliche laufende und frei verfügbare Einnahmen fließen. Denn mit Grundbüchern und Beton kann man nicht im Supermarkt einkaufen und keine Miete bezahlen.

Also muss die Immobilie, wenn es sich um eine vermietete handelt, bei Eintritt in das Rentenalter schuldenfrei sein und sie muss sich technisch auf dem aktuellen Stand befinden. Um so mehr und länger hingegen die Mieteinnahmen dann noch durch den Kapitaldienst für die Bank und/oder Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen aufgezehrt werden, umso weniger stehen sie dem Rentner zur Bestreitung seines Lebensunterhaltes zur Verfügung. Doch manch einer unterschätzt den Aufwand, der bei der Verwaltung von Mietwohnungen entsteht. Grundsätzlich gilt dabei: Wer über die finanziellen Möglichkeiten verfügt, sollte lieber ein Mehrfamilienhaus kaufen als eine Eigentumswohnung. Bei Eigentumswohnungen schlägt, je nach Größe, bereits das Hausgeld mit oft mehreren Hundert Euro monatlich zu Buche. Ein weiterer Vorteil: Als alleiniger Besitzer eines Mehrfamilienhauses müssen Sie sich nicht mit einer Eigentümergemeinschaft auseinandersetzen und

Auch das Eigenheim muss bei Eintritt ins Rentenalter schuldenfrei sein, wenn das Ziel „mietzfreies Wohnen im Alter“ erreicht werden soll. Zudem muss sich die Immobilie technisch halbwegs auf aktuellem Stand sein.

Das zentrale Problem einer Immobilieninvestition ist aber, dass eine Immobilie – im Gegensatz zu einem Sparbuch – eine endliche wirtschaftliche Lebensdauer hat. Innerhalb von durchschnittlich 30 Jahren nach Fertigstellung sind alle wertbildenden Bauteile bis auf den Rohbau zu erneuern. Dieses dauernde Instandhaltungserfordernis lässt jede Renditerechnung leicht zur Makulatur werden. Bei der Renditeberechnung werden jedoch häufig schon die Erwerbsnebenkosten wie Maklergebühren, Notar- und Grundbuchkosten außer Betracht gelassen. Diese machen circa acht bis zehn Prozent des Kaufpreises aus. Um diesen Betrag muss der Wert also mindestens steigen, damit das Objekt mit Gewinn verkauft werden kann.

Fazit: Die Eignung der Immobilie als Baustein der Altersvorsorge wird meist überschätzt.