24. Januar 2014 – Bundesgerichtshof zur Sittenwidrigkeit von Immobilienkaufverträgen

Der BGH hat in seinem Urteil vom 24.1.2014 – V ZR 249/12 – entschieden, dass ein  Grundstückskaufvertrag nichtig ist, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert der Immobilien um mindestens 90% unter- oder überschreitet. In dieser neuen Rechtsprechung liegt weniger eine Änderung der bisherigen Rechtsprechung, sondern eine Präzisierung. Denn bisher war in der Rechtsprechung des BGH stets davon die Rede, dass ein Kaufvertrag dann „automatisch“ wegen Wuchers sittenwidrig ist, wenn der Kaufpreis „etwa doppelt so hoch“ ist wie der Wert. Auch bisher bereits hat der BGH also Wertübertreibungen unterhalb der 100%-Grenze bereits ausreichen lassen. Er hat allerdings nunmehr „etwa doppelt so hoch“-Formel ersetzt durch die klarere und damit einfacher zu handhabende 90%-Regel.

Das Urteil enthält darüber hinaus lehrbuchartige, allgemeinverständlich formulierte grundsätzliche Ausführungen dazu, wann ein Kaufvertrag sittenwidrig ist. Jedem, der sich für diese Materie interessiert, sei also die Lektüre dieses Urteils empfohlen, das am Ende dieses Beitrages als pdf-Datei angehängt ist.

Der Leitsatz der Entscheidung lautet:

„Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung , das ohne Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf die verwerfliche Gesinnung des – von der Wertabweichung – Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstücksgeschäften grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder –unterschreitung von 90 % vor.“

Mit „Leistung“ ist bei Grundstücksgeschäften die Verpflichtung zur Verschaffung des Eigentums am Kaufgegenstand gemeint, mit „Gegenleistung“ der versprochene Kaufpreis, allerdings ggf. korrigiert um Rückflüsse, die der Käufer aus dem Kaufpreis erhält, sowie andere Vermögensvorteile, die der Käufer nicht erhalten würde, wenn er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte. Erhält der Käufer also z.B. eine wie auch immer bezeichnete sog. Kick Back Zahlung, oder zahlt der Verkäufer die Kaufnebenskoten, obwohl nach den vertraglichen Bestimmungen der Käufer diese zu tragen hätte, oder werden nachträglich Kaufpreisminderungen vereinbart etc., dann sind diese Vergünstigungen vom nominalen Kaufpreis abzuziehen. Bei der Ermittlung der nach § 138 GGB relevanten Abweichung zwischen Wert und Kaufpreis wird also als Kaufpreis nur der Aufwand berücksichtigt, den der Käufer „unter dem Strich“ tatsächlich als Gegenleistung für die Verschaffung des Eigentums aufgewendet hat bzw. nach den Vereinbarungen der Parteien aufwenden soll.  

Ein Kaufvertrag ist wie jedes gegenseitige Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB dann „wucherähnlich“ und damit nichtig ist, wenn (objektiv) zwischen Leistung und Gegenleistung – in der Formulierung des BGH – ein „auffälliges Missverhältnis“ besteht und wenn außerdem mindestens ein weiterer subjektiver Umstand hinzu kommt, der den Vertrag bei Gesamtbetrachtung aller objektiven und subjektiven Merkmals als sittenwidrig erscheinen lässt. Ein solcher Umstand liegt insbesondere dann vor, wenn der Wucherer (in der Regel also der Verkäufer) mit verwerflicher  Gesinnung gehandelt hat.

Diese Voraussetzungen muss im Prozess derjenige, der sich auf die Nichtigkeit des Geschäfts beruft, darlegen und beweisen – in der Regel also der Käufer.   

Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung allerdings „besonders grob“, wird nach der Rechtsprechung des BGH die verwerfliche Gesinnung vermutet. Überschreitet also die Differenz zwischen Wert und Preis die Grenze zum „besonders groben Missverhältnis“, braucht derjenige, der sich auf Wucher beruft, über dieses objektive Missverhältnis hinaus in der Regel kaum noch etwas darzulegen und zu beweisen. Die Mindesterfordernisse an die Behauptung, der Andere habe aus verwerflicher Gesinnung gehandelt, werden in aller Regel dann schon erfüllt, wenn er sich auf den Wuchertatbestand beruft.

Wo das „besonders grobe Missverhältnis“ beginnt, hat der BGH nunmehr klargestellt: Es beginnt dort, wo die Gegenleistung für die Eigentumsverschaffung den Wert der Immobilie (maßgebend ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages) um mindestens 90% über- oder unterschreitet.

Wird diese Grenze nicht erreicht, so heißt dies demnach nicht, dass kein Wucher vorliegt, der zur Nichtigkeit des Kaufvertrages führt, sondern es kommt dann darauf an, ob das Missverhältnis „auffällig“ ist und welche weiteren objektiven oder subjektiven Merkmale derjenige, der sich auf Sittenwidrigkeit beruft (meist der Käufer), darlegen und notfalls beweisen kann, die das Gericht zu der Überzeugung bringen, dass das Geschäfts insgesamt gegen die guten Sitten verstößt. Dabei wird  umso mehr vorzubringen sein, je näher Wert und Preis beieinander liegen und umso weniger, je mehr sich der Preis der Grenze zum besonders groben Missverhältnis nähert. Um solche Sachverhalte darlegen und beweisen zu können, muss der Anspruchsteller in der Regel Hintergrundkenntnisse über die Abwicklung des Geschäfts auf der Gegenseite haben, die meist nicht offen zu Tage liegen, sondern im Vorfeld mehr oder minder aufwändig ermittelt werden müssen.

BGH, Urteil vom 24.1.2014 – V ZR 249-12 –