15. Juli 2013 – „Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes … „

Der Bundesgesetzgeber mit dem „Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren“ vom 15. Juli 2013 den Versuch unternommen, den Verbraucher vor solchen Betrugsfällen besser zu schützen, in denen ihm Immobilien zu einem weit überhöhten Preis aufgeschwatzt werden.

Gesetzestext

Abgesehen davon, dass der Gesetzgeber seine Vorhaben in inflationärer Weise als „rechtestärkend“  bezeichnet, vor allem, wenn es um den (angeblichen) Schutz des Verbrauchers geht, wird dieses Versprechen nicht erfüllt.

Inhalt des Gesetzes ist im Wesentlichen, dass nunmehr verbindlich vorgeschrieben wird, was bisher im Gesetz bereits als Empfehlung formuliert hatte: Dass der Notar einem Verbraucher den Entwurf des Grundstückskaufvertrages mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin aushändigen muss.

Die Bundesnotarkammer hat dazu in ihrem Internetauftrift

Hinweis der Bundesnotarkammer

– wohl unvermeidlich unter der ähnlichen Überschrift „Gesetzgeber sorgt für weitere Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren“ darauf hingewiesen, Ausgangspunkt der Gesetzesinitiative „der systematische Verkauf von sog. Schrottimmobilien in einigen deutschen Großstädten seit den 1990er-Jahren als Vermögensanlage oder Altersvorsorge“ gewesen sei und dass diese „regelmäßig von einer erheblichen Disparität zwischen dem niedrigen Verkehrswert … und dem vom Verkäufer tatsächlich hierfür bezahlten erhöhten Kaufpreis gekennzeichnet“ seien.

Weiter wird ausgeführt, es hätten „Strukturbetriebe“ (gemeint sind wohl Strukturvertriebe) das Ziel verfolgt, „den Verbraucher schnellstmöglich zum Abschluss des Kaufvertrages zu bewegen, ohne dass dieser zuvor weitere Informationen einholen oder seinen Kaufentschluss überdenken kann“.

Nach unserer Erfahrung wird dem Problem des Schrottimmobilienbetrugs hiermit jedoch nicht wirksam entgegengewirkt werden. Hierfür sprechen drei Gründe:

  1. Dass Verkäufer oder Vertrieb an einem zügigen Geschäftsabschluss interessiert sind, ist kein Umstand, der in besonderer Weise für einen Schrottimmobilienbetrug spricht. Es ist grundsätzlich nichts dagegen einzuwenden, wenn ein gewinnorientierter Unternehmer auf einen  schnellen Geschäftsabschluss hinwirkt. Ein solcher kann ebenso im Interesse des Käufers liegen. Die Eile ist ein Indiz für einen Betrug, aber beleibe nicht das gewichtigste.
  2. Der Käufer, der die ihm erforderlichen Informationen über die Immobilie einholen will, kann das auch bereits während der Verkaufsanbahnung tun, und er wird dies auch tun. Ein Notartermin fällt nicht aus heiterem Himmel auf ihn herab. Dieser wird erst vereinbart, wenn der Käufer vorher dem Verkäufer signalisiert hat, dass er sich zum Kauf entschieden hat. Auch den Kaufpreis hat er dann schon akzeptiert. Typischerweise fühlt sich der Käufer also dann, wenn ein Notartermin vereinbart wird, bereits ausreichend informiert. Die Täuschung über den Kaufpreis ist bereits vorher erfolgt und auch seine Fehlvorstellung hierüber hat der Käfer bereits vorher entwickelt. Er wird also gar nicht auf den Gedanken kommen, innerhalb der 14-Tagesfrist entsprechende Nachforschungen anzustellen.
  3. Den Kern des Schrottimmobilienbetrugs, nämlich die Täuschung über den tatsächlichen Wert, kann man der Urkunde nicht ansehen. Es bringt dem Verbraucher also auch z.B. nichts, wenn er mit dem Entwurf zu einem Rechtsanwalt geht. Dieser wird in den meisten Fällen nur überprüfen können, ob der Vertragsentwurf rechtstechnisch ordnungsgemäß ist und eine angemessene Risikoverteilung enthält. Genau dies ist aber bereits Aufgabe des Notars.

Sinnvoll nutzen kann der Verbraucher die 14-Tagesfrist nur, wenn er bereits Anhaltspunkte dafür hat, dass ein Schrottimmobilienbetrug vorliegt. Solche Anhaltspunkte sind hier zusammen getragen. Nur dann kann er einen Anwalt oder andere Ratgeber „auf die richtige Fährte setzen“ und Nachforschungen in der richtigen Richtung anstellen. Nur: Wenn er schon Bedenken hat, wird er schon keinem Notartermin zustimmen.

Gänzlich ungeeignet ist der – für eine Berufsvertretung verständliche – Hinweis der Bundesnotarkammer, der Verbraucher könne sich mit seinen Fragen an den Notar wenden. Dieser wird ihn dann, wenn er vom Notar wissen will, ob der Verkäufer ihn übervorteilt, auf seine Neutralitätspflicht hinweisen. Ferner stehen diese Notare nicht selten in einem – lassen Sie es uns so ausdrücken – gewissen Näheverhältnis zum Verkäufer oder seinem Vertrieb. Dazu finden Sie in unseren Praxisfällen mehr.

Effizienter – und glaubhafter – wäre das Anliegen des Gesetzgebers dann umgesetzt worden, wenn  er dort angesetzt hätte, wo ein Schrottimmobilienbetrug leicht erkannt werden kann. Und diese  „Stellschrauben“ liegen in seinem eigenen Einflussbereich:

  • In vielen Fällen beurkundet ein- und derselbe Notar sowohl den Ankauf der Immobilie als auch deren Verkauf kurze Zeit später zu einem Vielfachen des Erwerbspreises. Der BGH hat bereits das systematische Beurkunden solcher „Kettenkaufverträge“ als rechtswidrig und sogar strafbar bezeichnet. Es ist schwer verständlich, warum der Gesetzgeber diese Steilvorlage aus Karlsruhe nicht verwertet und ein entsprechendes Beurkundungsverbot, zumindest aber eine Hinweispflicht des Notars statuiert hat. Damit wäre den krassesten Missbräuchen und dem Ansehen des Berufsstandes mehr genutzt worden als durch das halbherzige Vorgehen gegen „Mitternachtsnotare“.
  • Die Grundbuchämter, in der Regel sogar ein- und derselbe Beamte, sieht notgedrungen jeden An- und Verkaufsvorgang einer Immobilie. Es erkennt also zum Beispiel sofort, dass ein Immobilienhändler ein altes Mehrfamilienhaus gekauft und nach WEG aufgeteilt hat und kurze Zeit später die Wohnungen zu einem Vielfachen des Erwerbspreises verkauft. Dies ist ein nahezu untrügliches Zeichen für einen „massenweisen“ Schrottimmobilienbetrug. Mit einer kleinen Gesetzesänderung, welche es den Grundbuchämtern ermöglicht, den Zweitkäufer über diesen Sachverhalt zu informieren, wäre ein sehr effektives Mittel gegen den Schrottimmobilienbetrug gefunden. Der Käufer, der solchen Hinweisen nicht nachgeht, verdient des besonderen Schutz der Rechtordnung nicht mehr.
  • Gleiches gilt für die Grunderwerbssteuerstelle des Finanzamtes.

Der geläufige Einwand, der Staat habe neutral zu sein und/oder er könne keine Nachforschungen über den wahren Grundstückswert anstellen, kann demgegenüber nicht ernsthaft Bestand haben. Gerade ein Rechtsstaat kann nicht zulassen, dass er sehenden Auges zum notwendigen Gehilfen von Betrugsstraftaten und zum willigen Vollstrecker von Geschäften wird, die er als Schöpfer und Hüter der Rechtordnung sogar mit der Waffe des Strafrechts missbilligt. Und es geht nicht um „Nachforschungen“, sondern um den Hinweis auf präsente, durch öffentliche Urkunden belegte Tatsachen. Den Rückschluss auf den Wert muss der Käufer dann schon selbst vornehmen.