14. Dezember 2009 – BGH zur Haftung des Notars bei sog. Kettenkaufverträgen

Lehrreich ist eine Veröffentlichung der Westfälischen Notarkammer aus dem Jahr 2009, die gekürzt wiedergegeben wird:

„Versagung der Amtstätigkeit im Zusammenhang mit sogenannten Kettenkaufverträgen.

Die Kammer musste sich in letzter Zeit mit sogenannten Kettenkaufverträgen auseinandersetzen, die dadurch geprägt waren, dass die verkauften Immobilien innerhalb weniger Tage eine erhebliche, nicht nachvollziehbare Wertsteigerung erfahren hatten. Sowohl der Ankauf als auch der bisweilen nur wenige Tage später erfolgte Weiterverkauf der Immobilien zu dem erhöhten Preis wurden im selben Notariat beurkundet. In einigen Fällen besteht der Verdacht, dass die Beteiligten einen Beleihungsbetrug begingen, indem sie den zweiten Vertrag mit dem höheren Kaufpreis zur Grundlage einer Kreditanfrage machten.

Gemäß § 14 Abs. 2 BNotO hat der Notar seine Amtstätigkeit zu versagen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar ist, insbesondere, wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden. Als Organ der vorsorgenden Rechtspflege ist der Notar für die Rechtmäßigkeit nicht nur seiner Amtshandlung, sondern auch der weiter erkennbaren Zwecke verantwortlich, die die Beteiligten mit der Amtshandlung erreichen wollen. Daraus ergibt sich bisweilen die heikle Frage, wann Beurkundungsaufträge abzulehnen sind. Selbstverständlich hat jeder Notar in eigener Verantwortung zu entscheiden, wann er von der Unredlichkeit eines ihm angetragenen Geschäftes ausgeht. Bei der Vorbereitung dieser Entscheidung können die folgenden Ausführungen des Notarsenats beim Oberlandesgericht Celle (Beschluss vom 11.05.2009, Aktenzeichen Not. 2/09) hilfreich sein:

„[.] Unerlaubt sind Geschäfte nach§ 14 BNotO, die nach der Rechtsordnung verboten sind. Unredlich ist ein Zweck, wenn er zwar nicht verboten, aber mit der Rechts- und Sittenordnung nicht zu vereinbaren ist, weil er zur Täuschung im Rechtsverkehr geeignet ist. Der Notar darf insbesondere nicht Geschäfte beurkunden, bei denen der beurkundete Kaufpreis zur Täuschung einer kreditgebenden Bank oder eines späteren Erwerbers zu hoch oder zu niedrig angesetzt wird. Zum Schutz des Rechtsverkehrs genügt es bereits, wenn durch die Tätigkeit des Notars ein falscher Anschein erweckt wird, Beteiligte oder Dritte also in die Gefahr eines Irrtums geraten können (§ 14 Abs. 3 S. 2 BNotO). Die Abweichung der Preise für den Ankauf und den Weiterverkauf des Objekts stellt dabei zunächst lediglich ein Indiz für eine Abweichung des Weiterverkaufspreises vom Verkehrswert dar. Der Vorwurf von Verstößen gegen § 14 Abs. 2 BNotO setzt ferner die Feststellung voraus, dass in objektiver Hinsicht von den Urkundsbeteiligten auch tatsächlich unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt worden sind, weil sonst lediglich ein untauglicher Versuch vorläge. Dass der Notar bei dem Vorliegen eines unerlaubten oder unredlichen Zweckes im Einzelfall den konkreten Verstoß unter der jeweiligen rechtlichen Einordnung erkennt, ist dabei allerdings nicht erforderlich. Es genügt vielmehr, wenn er billigend in Kauf nimmt (Vorsatz) oder wenn sich ihm nach den Umständen aufdrängen musste (grobe Fahrlässigkeit), dass überhaupt unerlaubte oder unredliche Zwecke mit dem Geschäft verfolgt werden können.

Zwar tritt den Notar keine Pflicht, den Zwecküberlegungen der Beteiligten nachzuspüren. Er muss danach grundsätzlich auch keine Ermittlungen anstellen und darf den Angaben der Beteiligten vertrauen. Andererseits muss der Notar aber jedes Wissen, ein berufliches oder ein privates, verwerten, wenn es die Absichten der Beteiligten erkennbar macht. Vor sich aufdrängenden Bedenken darf er die Augen nicht verschließen. Liegen konkrete Verdachtsgründe vor, muss er diesen nachgehen und den Beteiligten Gelegenheit geben, sie auszuräumen; die bloße Möglichkeit, dass das Geschäft unerlaubten oder unredlichen Zwecken dient, reicht nicht aus. Gewinnt er dabei die Überzeugung, dass das Geschäft unredlichen Zwecken dient, mag das auch nicht beweisbar sein, so darf und muss er seine Amtstätigkeit versagen.

Konkrete Verdachtsgründe können sich insbesondere auch aus der wiederholten Beurkundung von Verträgen über den An- und Verkauf von Immobilien ergeben, bei denen sich in der Gesamtschau, d. h. nach einem sich wiederholenden auffälligen „Strickmuster“ der Geschäfte, die Einsicht aufdrängen muss, dass der An- und Verkäufer wahrscheinlich unredliche Zwecke verfolgt, und zumindest die nahe liegende Möglichkeit besteht, dass hierdurch Dritte, in erster Linie die finanzierenden Banken, beim Weiterverkauf der betroffenen Immobilien geschädigt werden könnten (vgl. BGH, NotSt (B) 3/05 – Beschluss vom 28. November 2005, S. 7 -). In diesem Fall besteht eine Schutzpflicht des Notars gegenüber den Banken. Zwar ist es grundsätzlich nicht unredlich, ein zu einem günstigen Preis eingekauftes Grundstück mit erheblichem Aufschlag weiterzuverkaufen. Die (wahrscheinliche) Unredlichkeit kann sich insbesondere daraus ergeben, dass durch kurzfristige aneinanderfolgende An- und Verkäufe Dritte (Banken) ausgetrickst werden (vgl. BGHa. a. O., S. 9). Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass der Notar sich nicht dafür zu interessieren braucht, wie ein Käufer seinen Kaufpreis finanziert, liegt vor, wenn die sich immer wiederholende Geschäftspraxis eines Beteiligten für einen Notar nahe legt, dass es sich um ein System unredlicher Handlungen durch An- und Verkauf handelt [.].“

„Im KammerReport Heft 5/2009, S. 33 sowie per Newsletter Nr. 24/2009 vom 20.10.2009 hatten wir auf die Entscheidung des OLG Celle zu Kettenkaufverträgen hingewiesen. Die Entscheidung ist mittlerweile durch Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 14. Dezember 2009 (NotSt [B] 2/09, ZNotP 2010, S. 116) nachhaltig bestätigt worden. Die Ausführungen des BGH lassen sich  dahingehend zusammenfassen, dass Kettenkaufverträge, die sich durch große Differenzen zwischen dem Kaufpreis des Ersterwerbs und des Zweitverkaufs auszeichnen, in der Regel nicht beurkundet werden dürfen. Denn die Unredlichkeit der Vertragsgestaltung zulasten der Enderwerber und/oder der finanzierenden Banken dränge sich nach der Auffassung des BGH in der Regel geradezu auf. Der BGH setzt sich mit allen denkbaren Einwänden gegen eine Amtspflichtwidrigkeit der systematischen Beurkundung von Kettenkaufverträgen mit hohen Preissprüngen auseinander.“

Nichts zu wünschen übrig lässt die Feststellung des BGH, dass solche Beurkundungen eines Notars „derart schwerwiegende Verstöße gegen den Kern seiner Amtspflichten“ darstellen, dass diese „zumindest den Tatbestand der Beilhilfe zum versuchten Betrug, sei es zum Nachteil der finanzierenden Banken, sei es zum Nachteil der Zweiterwerber“ erfüllen.

BGH Beschluss vom 28.11.2005 – NotSt (B) 3/05

BGH Beschluss vom 14.12.2009 – NotSt (B) 2/09